22 aprilie 2021   |   Timp de citire: 10 minute

Casa, dulce casa

Daca intr-un final ai ajuns la concluzia ca mai bine e sa te muti la casa ta, ai ajuns exact unde trebuie, pentru ca te ajutam cu cateva sfaturi despre ce inseamna un credit pentru locuinta. 

1. La ce trebuie sa fiu atent atunci cand compar mai multe oferte ale bancilor: la nivelul dobanzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum sa aleg oferta care mi se potriveste?

La modul general, in cazul oricarui credit, Dobanda Anuala Efectiva, adica DAE, arata costul total al creditului pe intreaga perioada a acestuia. Cu alte cuvinte, unul dintre aspectele la care trebuie sa fim atenti este DAE, iar pentru comparabilitate este important sa urmarim aceleasi coordonate in ceea ce priveste suma si perioada.

Costul total al creditului este important, mai ales cand discutam de o perioada de creditare de zeci de ani, dar este bine sa avem in vedere inclusic urmatoarele aspecte:

  • in cat timp se primeste creditul;
  • plata minima/luna;
  • componenta de asigurare a imobiliului;
  • rambursarea anticipata fara comisioane;
  • dar si relatia buna cu oamenii de la banca.

Nu in ultimul rand, trebuie sa ne uitam la urmatoarele informatii de perspectiva: venitul, rata, estimari privind situatia financiara sau posibilitatea de a rambursa anticipat creditul.  

Daca discutam despre credite prin intermediul programelor guvernamentale Prima Casa sau Noua Casa, garantate de stat prin FNGCIMM, caracteristicile principale ale acestuia in ceea ce priveste pretul, avansul, suma maxima si moneda sunt reglementate si prevazute prin lege. Avand in vedere acest lucru, bancile au foarte putin spatiu de manevra pentru a-si diferentia cu adevarat oferta. Din acest motiv, DAE pentru Prima Casa sau Noua Casa vor avea valori foarte asemanatoare de la o banca la alta.

 

2. Cum sa-mi aleg maturitatea creditului: pe maxim posibil in asa fel incat sa am o rata mai mica ori pe 15 ani, dar cu o rata mai ridicata? Ce ar trebui sa stiu ca sa iau decizia cea mai buna?

In cazul oricarui credit, fie el standard, fie Prima Casa, maturitatea creditului depinde de apetitul fiecarui client si este “un compromis” intre suma disponibila acum pentru plata ratei si perioada pe care o persoana doreste sa ia creditul. Daca gradul de indatorare permite, iar persoana se asteapta la o crestere a veniturilor personale in viitor, atunci poate opta pentru o perioada de creditare mai scurta, iar atunci suma totala de plata – aferenta intregii perioade de creditare - se reduce. De cealalta parte, daca o persoana isi doreste un apartament sau o casa mai mare sau mai scumpa, atunci probabil persoana va fi nevoita sa mearga pe perioada maxima de creditare. Este bine de stiut ca in cazul programelor Prima Casa gradul de indatorare este mai generos fata de un credit imobiliar standard, tocmai contra-garantiei oferite de stat.

 

3. Cat timp dureaza decizia de aprobare/respingere a dosarului? E nevoie si de prezenta fizica la banca sau totul merge online?

In cazul tuturor creditelor cu garantie imobiliara este nevoie de prezenta fizica, iar in ceea ce priveste aprobarea, durata variaza in functie de mai multe criterii. Momentan, la Banca Transilvania media este de 12-15 zile, iar pentru creditele Prima Casa este vorba de inca 5-7 zile lucratoare pentru analiza realizata de FNGCIMM.  

 

4. La ce se uita o banca cu atentie atunci cand analizeaza un dosar si cum as putea sa-i usurez analiza? Ce acte suplimentare as putea sa depun la dosar sau ce ar trebui sa stiu/fac ca analiza sa fie cat mai rapida?

Indiferent de credit - implicit pentru Prima Casa - principalele doua aspecte la care se uita orice banca din Romania sunt urmatoarele: sursa de rambursare si garantia. Referitor la usurarea analizei si la actele suplimentare, momentul zero este cel mai important, dar si discutia dintre vanzator si client. Dialogul initial, daca este bine construit, rezolva 98% din problema prin  identificarea clara a categoriei de venituri pe care clientul le are si tipologia garantiei, generand astfel o lista clara de documente pe care este nevoie sa le prezinte clientul. In majoritatea cazurilor, clientii prezinta venituri din salarii, iar pentru acestea interogarea bazei de date ANAF este punctul de plecare in calculul eligibilitatii. Pentru garantie, de cele mai multe ori, bancile au nevoie de actele de proprietate si de un extras recent de Carte Funciara.

 

5. Vor creste dobanzile la imprumuturile ipotecare in anii urmatori? La ce as putea sa ma astept?

Piata dobanzilor este de cativa ani stabila si fara semnale de crestere. Dar intr-o perioada asa de lunga, de 20 – 30 de ani, pot aparea si fluctuatii, mai ales ca depind de evolutia macroeconomica si de IRCC, daca vorbim de creditele in lei. Tot referitor la fluctuatii, dar cea a cursului valutar, pentru a le evita, este bine ca alegerea sa se indrepte spre un credit in lei daca venitul este tot in lei. In mod special pentru creditele prin programele guvernamentale Prima Casa si Noua Casa, este bine de stiut ca marjele si pretul sunt reglementate prin Ordonanta de Urgenta.

 

6. Inca nu sunt decis daca vreau sa stau in locuinta mea sau sa-mi iau o chirie. Cum pot lua cea mai buna decizie? La ce indicatori ar trebui sa ma uit?

Spre deosebire de alte tari din Europa, in Romania avem foarte dezvoltata cultura proprietatii. Pe de alta parte, legislatia nu ofera aceeasi protectie chiriasului, cum este in alte parti. Proprietatea ofera oamenilor un confort din toate punctele de vedere, mai ales mental, senzatia de stabilitate si de siguranta care in acelasi timp mobilizeaza din alte puncte de vedere. Chiria, in schimb, ne da mai multa flexibilitate, mobilitate – ca alternative si geografic.

Daca o persoana alege sa cumpere un imobil prin programul Prima Casa sau Noua Casa, are o perioada de 5 ani de la acordarea creditului in care nu poate vinde locuinta respectiva.

 

7. Prietenii imi spun sa ma uit care banca imi da cea mai mare suma si acolo sa merg sa solicit imprumutul. E gresit acest sfat? De ce?

Nu este neaparat gresit sfatul prietenilor, doar ca suma de imprumutat nu ar trebui sa fie un scop in sine, ci o rezultantata fireasca a planurilor tale. O persoana trebuie sa se uite spre ce i se potriveste cel mai bine de la o banca, in functie de ce isi doreste. Daca am nevoie de o suma mai mare – pentru ca ne orientam, ca alegere, catre un apartament sau o casa mai mare – atunci sigur, e bine sa mergem la banca de la care putem lua cel mai mare credit.

In cazul programului Prima Casa sau Noua Casa, valoarea creditelor este de pana la 119.000 de euro, echivalent in lei.

Alte aspecte care conteaza:

  • Rata cea mai potrivita pentru venitul meu si pe care „o pot duce” cel mai usor;
  • Perioada de aprobare a creditului;
  • Relatia pe care o am cu banca respectiva, un plus fiind daca sunt deja client;
  • Eventuale comisioane pentru rambursare anticipata, mai ales in cazul in care cred ca ajung sa rambursez anticipat imprumutul.

 

Achizitia unui imobil nu a fost niciodata un lucru usor, dar daca iti alegi corect partenerul de banking si stii exact ce iti doresti, cu siguranta mutarea in noua casa va veni chiar mai repede decat te-ai astepta 😊.